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分析中國房價的未來走勢 房價快速上漲的原因??!

來源:彩票各大平台 作者:普羅米修斯 人氣: 發布時間:2018-12-06
摘要:中國經濟的快速增長。中國目前位居全球第二大經濟體,增速之前一直是第一,居民收入的快速增長。而房價就一直居高不下,現在帶領大家分析一波!
一、分析之前快速上漲的原因。
  1、中國經濟的快速增長。中國目前位居全球第二大經濟體,增速之前一直是第一,居民收入的快速增長。
  2、上一輩的超生以及計生政策,1985-1995這幾年出生率是非常龐大的,外加上一輩的人口紅利,以我為例,88年出生,在湖北非省會城市的一個鄉鎮,當時我上初中的時候一個班70多人,一個年級6個班,對于一個人口只有4萬的小鎮來說是非常多的,我想別的地方也是差不多情況,這些人長大了進入城市自然會成為所謂的“接盤俠”,很多人都是獨生子女,如果夫妻雙方都是獨生,相當于有6個錢包來買房。
  3、有了龐大的需求,外加錢湊一湊也夠,政府自然不會放過坐收漁利的機會。由于制度原因,政府不會讓絕大多數老百姓輕輕松松,房子就成為收割的工具。
  4、商品的價格是由供求決定,貨幣超發,外加賣地由政府控制,多的錢自然流入房市推高房價。超發的錢最終會讓老百姓買單,對于80、90后的人有上一輩多個錢包外加自己賺錢,能勉強買單,但老百姓的買單能力不能無限的,總有掏空的一天。這里做個修改,從公布的數據來看,杠桿率接近50%。

二、目前的現狀。
  以我所在的廣州市為例,目前郊區增城(離市中心天河體育中心直線距離50公里)的房價,地鐵13號線以及未來21號線地鐵站周邊2公里的房價大概在23000-26000之間,如果買個80方的兩房,房價在200萬以上。目前就分析這200萬到底貴不貴?
  廣州市平均工資官方公布的數據是7500每月,但分析房價不能以全民平均工資來算,畢竟不是每個待在廣州的人都能買得起房,所以我們來分析中產的收入。
  從行業來看,能夠得上中產的無非是金融行業、IT行業、企業中高層等等,單個人的平均月收入在10000,家庭的月收入在20000。
  以200萬房價,貸款150萬,30年房貸基準利率4.9%,每月還貸7961,對于一個月收入2萬的家庭,我個人覺得是有點偏多,但也不至于把人壓垮。
  綜上判斷,目前廣州的房價是能撐住,但上漲空間有限,除非居民收入能再次大幅上漲或者政府放松調控。

三、房多與房空
  顧名思義,有房的人希望漲,沒房的希望跌,但房價跌不跌主要看當權者讓不讓跌。以股市為例,散戶資金占70%,剩下的由大戶、機構、國家隊占據,但股市的漲跌從來都不是散戶決定的,散戶大多數只會更風,房價也是如此,房價跌了對政府、開發商、銀行以及有房者都沒有好處,但漲太厲害導致社會不穩定也是政府不愿意看到的,政府的底線就是社會穩定百姓不鬧事。現在問個問題,高房價有沒有導致社會不穩定?就目前情況看并沒有,百姓還是該吃吃該喝喝,到網上發發牢騷,僅此而已。但如果繼續大幅上漲,那就不好說了。政府目前的態度就是控制,現在喊賣房的要么是拆遷戶要么賣房回老家,這部分人能讓房價下跌?散戶賣幾股影響不了股價。特別是賣房回老家的,后代必定會花費更大的代價回到城市。城市化是不可逆的,鄉村越來越不好發展,當然這些都是在政權穩定的情況下。

四、政府的調控。
  政府的調控基本上都是限貸、限購、設置各種準入制度、利率上浮等。這些政策受影響最大的還是剛需,本來能買房的一個政策下來導致買不了。一套房子有70%的錢都是被政府拿走,調控的目的是什么?1、穩住房價,不想漲太快。2、限制剛需,降低金融風險,比如你月入1萬,還著8000的房貸,銀行的風險就大,斷供的幾率就大,反而真正有錢的受影響是小的。3、印鈔不止房價不會降,蓄水池的作用還是很大的。有人會說,政府可以不印鈔,但這種來錢快的方法誰都想用,特別是在權力沒有限制的時候。民國后期法幣大幅貶值,難道蔣介石想亡國嗎?他不想,但已經被制度、政黨綁架沒有辦法,只能一條道走到黑。

五、未來租房是常態
  政府調控的目的就是限制收入不太高的人買房,不管是不是剛需。比如提高首付比例,利率上浮等,如果真想打擊炒房,完全可以放寬首套,打擊多套,但現實是制定政策的人怎么會出重手打擊自己呢?房價高到一定程度,年經人就不會咬牙買房,而是去租個好點的房提升生活質量,這部分年輕人回鄉買房帶動了二三四線城市的房價,對于房東來說,房子有人租可以減輕自己房貸的壓力,如果年輕人都咬牙買房,房子租不出去,房東斷供的可能性就大,而咬牙買房的年輕人由于收入不高,斷供的風險也大,銀行也不愿意,與其一個多輸的局面,還不如犧牲一部分人,很顯然沒買房的剛需族成為犧牲品。所以房價暫時不會跌。除非有大的戰爭發生,比如收復臺灣,對東南沿海的會有較大影響,如果戰爭擴大對全國都有影響,政局穩定的情況下房價短期不會跌。包括最近傳出的要取消期房預售,這些舉措都是為了防止金融風險,降低銀行的風險,且讓一些中小房企退出,以后房地產是國企或者有國企背景的天下,一旦房地產進入國家壟斷,低房價將成為歷史,參考國內油價。

六、調整在所難免。
  中央喊出堅決抑制房價上漲的口號,作為地方的施政者肯定不會與中央對抗,調控加碼,融資難度大外加網傳取消期房預售,中小開發商會退出房地產市場,大型房企會壟斷,其中以國有企業為主。小開發商的退出必定會對樓市有影響,但影響有限,真正對房市影響大的是信貸的收緊且全國聯網,把有能力買房的拒之門外,其中也包括很大一部分剛需,買不起的就算放開也是買不起。如果你認為中央是真的為老百姓好那就太天真了,這不過是當權者博弈的結果。沒有任何商品是永遠漲,就算是天朝的房市也經歷過14年的下跌,但短暫的下跌只是調整,待調整結束以及國家對市場整合完畢,房價便會穩定。正如前面所說,租房將是主流,政府主導的公租房將成為進入城市的年輕人的首選,新住宅的建設會放緩。房價再次暴漲可能性不大,但穩住以及緩慢漲是大概率的。部分對人口吸引力低的城市漲幅太大的肯定會下跌,比如廈門,房價高過杭州我覺得是過分了。個人覺得如果你在一線城市或者強二線城市有唯一住房的,不要聽信房空的言論賣房回老家。未來中國城市的發展必定是集群化,人口會越來越來集中,鄉村人口會逐漸減少甚至荒廢,醫療教育養老等各項資源會向大城市集中。我認為的城市群有環北京城市群、長三角城市群、珠三角城市群,西安也有潛力。

 七、關于資產保值
  改革開放以來居民收入大幅上漲,可能有的人會說沒漲過工資,其實40年來收入確實是漲了很多的,80年代萬元戶很有錢,現在一萬塊太少了,你會發現一生中除了買的房子其他大部分買的都是消耗品。以我爸為例,十八線鄉鎮教師,也沒當過任何領導,也算是體制內,目前是高級教師職稱,他的收入變化可以反映絕大部分普通人,82年參加工作月工資37塊,92年70多,03年300多,08年700多,去年漲了1200,目前工資4300左右,我爸剛工作的時候肯定不會想到工資30年后能漲100倍,就像現在我們也不會想到10年后能漲到多少。以我所在IT行業為例,我11年本科畢業的時候在廣州工資3000多,干了兩年漲到5000,當時感覺還挺合理,現在我也經常招人,本科應屆生沒有6000基本不來,一年經驗的8000到9000的樣子,我有時候覺得現在的年輕人工資比我們以前高多了,還吊兒郎當的,抱怨這抱怨那。我的結論是收入一定會漲,從而穩定房價。通貨膨脹會加劇,沒有什么比房子能保值。

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責任編輯:羅臣子

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