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這邊“爆雷”那邊“上市” 長租公寓沒有那么美

來源:彩票各大平台 作者:普羅米修斯 人氣: 發布時間:2019-11-18
摘要:只留下房東和租客無人調處、形同水火…… 喔客公寓只是近年來長租公寓“爆雷”的一個縮影。

彩票各大平台 www.ijxod.com   原標題:這廂“爆雷”那廂“上市”,房東“換鎖”租客“出門” 長租公寓:住起來沒有那么美

  本報記者楊紹功、潘曄、鄧華寧、鄭生竹

  “你們不就是二房東嗎?靠不靠譜??!”

  “你放心,你們租了,一年之內我們絕不可能倒的!”

  杭州的葉小姐至今仍記得,喔客公寓業務員8月份簽約時給她打的包票。那時,總部在南京新城科技園的樂伽公寓,剛剛因經營不善宣告停業。杭州樂伽的部分爛尾租賃合同,還是由喔客公寓接盤處置的。

資料圖:住宅樓。中新社記者 張斌 攝

資料圖:住宅樓。中新社記者 張斌 攝

  然而,10月還沒結束,從喔客只收到3個月租金的房東就找上門來。已給喔客付了半年房租的葉小姐,被告知:“不交房租就得搬走!”

  葉小姐一直擔心的“二房東”,最新新聞資訊,終究還是出事了,即使它還戴著“網絡科技公司”的光環。由于喔客公寓的租客大多數都是年輕人,網上一下子就炸了鍋。

  “交了3萬5,才住了兩個月……”葉小姐在微博上把自己的遭遇,吐槽給有同樣經歷的網友。這時,喔客的業務員已屏蔽了朋友圈,租客想截圖保存證據,都來不及了。

  追溯喔客公寓出事的過程,租客們才發現,這類號稱“絕不可能倒”的企業,原來竟是如此脆弱。

  8月接盤樂伽時,還給租客免了1-3個月的房租;10月初有傳言“公司跑路”,企業隨即公告稱“未收到租金的業主,請耐心等待”;不到一周又表示:輿論發酵、惡意退租已經嚴重影響公司正常經營;三天后,除了“萬分抱歉”會“負責到底”的企業微博,一直沒有解決方案。

  只留下房東和租客無人調處、形同水火……

  喔客公寓只是近年來長租公寓“爆雷”的一個縮影。據業內不完全統計,2017年2月以來,全國已經有近40家長租公寓出現嚴重問題,今年就已“爆雷”20多家,杭州成為長租公寓品牌“爆雷”重災區。

  這些“陣亡”名單上的長租公寓,使數以萬計的租客和房東蒙受數十億經濟損失,也給年輕租客群體造成生活困擾,大量遺留債務問題又衍生出復雜難解的社會矛盾。

  業內人士普遍認為,當前住房租賃市場基本沒有準入門檻,部分企業以托管租賃方式開展長租公寓業務,為了獲得資本支持,有的企業不惜通過租金貸、“高收低租”等模式跑馬圈地、擴大規模,甚至挪用租金和押金從事其它投資。通過不斷融資補血來維持擴張,已成為這個行業的公開秘密。

  相形之下,戲劇性的事情發生在剛剛過去的十月——至少有5家長租公寓企業因資金鏈斷裂,又有至少兩家長租公寓企業發布招股說明書,希望通過海外上市融資來填補資金鏈的缺口。

  偏離企業安全跑道,一心向“錢”看的長租公寓,前路在何方?

  “跑馬圈地”,企業深陷資本游戲

  通過“高進低出”的高杠桿方式迅速擴大市場規模,不斷做大流量以便從資本市場“圈錢”,就成了這類企業融資上市的捷徑

  行業內第一次明確宣告破產,將矛盾公開化,并由政府介入組織合同糾紛調處的是樂伽公寓。8月7日,南京樂伽公司發布公告稱,因經營不善無法歸還欠款,并坦陳“高收低租”的經營模式存在嚴重缺陷。

  “樂伽要求租客一次至少支付半年以上的租金,很多人都一次交了半年、一年或者更久的租金?!弊飪投看?017年開始在樂伽租房。她交了半年租金才住了2個月,樂伽就爆雷了,剩下的租金都打了水漂。

  2016年成立的樂伽公司,在南京、合肥、西安、蘇州、杭州、成都、重慶7個城市歸集公寓4.5萬間,其中南京就有1.5萬間。如此數量驚人的控房量、遍布多個城市的網絡,加上巨大的租金差,可見長租公寓行業潛藏著難以估量的集資規模。

  早在2017年,房地產經紀有限公司“我愛我家”董事長謝勇就指出,長租公寓資金投入大、回收周期長,物業運營成本和人工費用不斷提升,僅依靠租金差產生的盈利,難以滿足自身發展的需求。向資本市場“借風起飛”,無疑是長租公寓企業做大規模的必然路徑。

  南京工業大學房地產經濟管理系主任吳翔華認為,如果按年收、按季付,杠桿率是四倍,按年收、按月付,杠桿率則可以放大到十倍以上。通過“高收低租”的高杠桿方式迅速擴大市場規模,不斷做大流量以便從資本市場“圈錢”,就成了樂伽這類企業選擇融資上市的捷徑。

  然而,在金融去杠桿的大形勢下,信托、基金對長租公寓項目非常謹慎。

  據投中集團信息統計顯示,2019年前7個月,全國僅有11家長租公寓品牌獲得了融資,融資規模同比下降了70%?!靶幸到嵊創笙磁?,一批企業會出局?!敝泄康夭腿肆酥饗瓣退?。

  “現在長租項目打包做資本證券化也要交稅,基金公司都不愿意收購長租項目,融資渠道梗阻?!?65地產家居網實際控制人胡光輝介紹,收購一個5萬平方米的項目,可改造成30平方米的房間約1600多間出租,至少需要投入5億元。按照每間2500元/月租金計算,年租金不到5千萬元。

  租賃項目按照商業地產交稅,房產稅和增值稅相加為22%,扣除各項成本以及折舊費,凈利潤1000萬元不到,得50年才能收回投資。

  成本過高而贏利能力不足,是長租公寓行業發展的共性問題。胡景暉說,北京上海的租金回報率只有1.3%左右,而貸款利率就要5%-8%。據測算,長租公寓管理房間不少于一萬間,整體出租率95%以上才能微利。

  據朗詩地產公開發布的信息,2017、2018年朗詩地產長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元,扣除各項成本后,兩年累計虧損2.34億元。此外,萬科、綠城的長租項目均遭遇困境。

  “長租公寓平臺、房東、租客三者之間的法律關系沒有理順,盲目推行資產證券化,只會將法律風險傳導給無辜的房東和租客?!敝泄嗣翊笱Хㄑг航淌諏蹩『H銜?,一些實現資產證券化的長租公寓公司,其底層資產是劣質乃至無效的,對于長租公寓資產證券化應該緩行、慎行。

  大公司玩資產證券化,小公司則直接玩起了侵占挪用押金和租金差,用以快速擴張,甚至用于開發其他產業。今年10月28日,杭州中擇房產代理公司宣告資金鏈斷裂。公告中,這家公司透露了資金被用于民宿公寓改造和其他項目經營的事實。

  “高收低租”,監管治理存難題

  放開工商登記備案后,住房租賃市場基本是零門檻,而相關的法律法規缺失嚴重,各層次管理部門只能在摸索中監管

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責任編輯:XW

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